규제를 개선하여 주택사업은 늘리고, 국민 주거불편은 줄이겠습니다

관리자
2024-06-13
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국토교통부(장관 박상우)는 진현환 제1차관 주재로 한국토지주택공사 ‧ 주택도시보증공사 ‧ 한국부동산원 부기관장이 참석하는 「민생토론회 후속조치 점검회의」를 개최하고, 「민생토론회 후속 규제개선 조치」를 발표한다.

 

그간 민생토론회* 등을 통해 국민 주거안정을 위한 다양한 정책과제들을 추진해 왔으나, 현장에는 여전히 주택 공급을 저해하고 국민 불편을 초래하는 규제 등이 남아 있는 실정이다.

 

주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10), 도시 공간‧거주‧품격 3대 혁신방안(3.19) 등

 

특히, 최근 가속화되고 있는 저출생‧고령화 등 사회적 여건 변화에 대해 보다 유연하게 대응할 수 있도록 제도적 보완도 필요한 상황이다.

국토교통부는 발 빠른 대응을 위해 지난 1월과 3월 두 차례 개최된 민생 토론회 후속으로 규제 개선이 필요한 과제들에 대한 검토를 착수하였다.

국토교통부 내 「민생토론회 후속 규제개선 T/F(팀장: 주택토지실장)」 신설 (3.25)한 후 그간 수차례 T/F 회의를 통해 개선 과제들을 발굴‧검토하였고,

 

주택업계 간담회, 국토부 규제개혁위원회(민간 전문위원으로 구성) 등을 통해 외부 전문가‧기관과도 충분히 소통하면서 의견을 수렴해 왔다.

 

국토교통부는 32개 개선과제를 마련하였고, 국민 주거환경 개선을 위해마련한 과제들도 신속히 추진해 나갈 계획이다.

 

- 원활한 주택사업을 저해하는 규제들은 합리적으로 개선한다.

도심 주택사업 활성화를 위해 재건축‧재개발 추진과정에서 공공분양 뉴:홈을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우 정비 계획 변경절차를 간소화하여 신속한 주택공급을 지원한다.

 

현재 정비구역 면적 10% 미만 조정 등과 동일하게 정비계획 변경 시 지방의회 의견 청취 및 도시계획위원회 심의없이 추진 가능토록 개선

조합 설립* 등을 위한 협의과정에서 정비구역 내 국‧공유지에 대해 재산 관리청의 명시적 반대가 없을 경우에는 협의에 동의한 것으로 간주 하여 사업 추진과정에서의 불명확성을 해소한다.

재개발사업은 조합 설립을 위해 토지소유자에게 토지면적 1/2 이상 동의 필요

국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없는 경우 묵시적 동의로 간주하는 판례 법리를 법제화

 

가로주택정비사업은 가로구역 내에 사업시행구역을 지정할 수 있으나 두 구역간 면적 상한이 다르므로, 가로구역 내 잔여부지가 발생하지 않도록 면적 상한을 동일하게 하여 노후주거지 정비 면적을 확대한다.

현재 사업시행구역은 최대 1만㎡까지 지정 가능하나, 가로구역과 같이 1.3만㎡까지 상한 확대

소규모재개발사업 추진을 위해 필요한 2면 접도요건도 일정 폭(20m) 이상의 도로에 1면만 접해도 추진 가능토록 요건을 완화하여 사업 진입 문턱을 낮출 계획이다.

 


 

안정적인 민간임대주택 공급기반 강화를 위해 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비 조정 기준을 개선하고, 임대리츠 지분 양수 시 양수인요건도 완화한다.

 

착공 전 사업장의 경우 물가상승으로 인한 공사비 증액 인정범위에 대해 일정 수준으로 조정하고 있는 항목들을 합리적으로 개선한다.

 

이와 함께 현재 착공 후에는 공사비 조정이 불가능하나, 원활한 공사 진행이 가능하도록 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하고, 기존사업은 PF조정위원회를 통해 공사비 조정을 3년간 한시적(’24.7~’27.6)으로 추진한다. 임대리츠 지분 양수 시 양수인 요건도 기존 양도인의 신용평가 등급 이상을 요구하는 등 신규 리츠․펀드는 지분 양수가 쉽지 않은 구조이나, 필요조건*(3개) 충족 시 신용평가등급요건 적용을 제외토록 한다.

 

임대리츠의 보유주식을 50% 이하로 매각하고, ② 간접투자기구(리츠‧펀드 등)를 구성하면서 ③ 공적자금 등이 일정지분 이상인 경우

신속한 공공택지 조성 등을 위해 토지 수용 속도를 높일 수 있도록 대토보상을 받으려는 자(이하 “토지 소유자”)가 주택 분양권으로도 보상받을 수 있도록 선택권을 확대하고, 대토보상(토지로 보상)하는 경우에는 당해 사업지역으로 제한하지 않고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다.

 

또한, 대토보상 토지의 전매제한기간이 현재 대토보상계약 시점부터 소유권이전 등기 시까지로 약 10년 정도 장기 소요되므로, 토지 소유자의 오랜기간 자금 동결에 따른 부담 완화를 위해 전매제한 종료 시점을 대토공급계약 시까지로 앞 당긴다.

 

* (보상절차)

대토보상공고 2개월, 대토보상계약 4~5년, 改대토공급계약 4~5년, 現소유권이전등기

 

선호도가 낮은 공동주택용지의 대토보상 수요 확보를 위해서도 토지 소유자가 대토보상 토지에서 개발리츠 등을 통해 직접 주택사업을 시행할 경우 주택 우선 공급권을 제공하여 인센티브를 강화한다.

 

변화된 주거 환경에 맞게 제도를 보완하여 국민 주거불편을 해소한다.

 

통장 유형에 따라 민영‧공공주택 하나만 청약 가능했던 종전 입주자 저축통장(청약예‧부금, 청약저축)을 모든 주택유형에 청약할 수 있는 주택 청약 종합저축통장으로 전환을 허용하여 통장 가입자의 청약 기회가 확대된다.

 

통장 가입자가 종전 통장을 해지함과 동시에 신규 청약종합저축통장으로 재가입 조건

’83년부터 유지되어 온 청약통장 월납입금 10만원 인정한도도 그간 가구소득 상승 등을 고려해 월 25만원으로 상향하여, 통장 가입자가 청약 통장 소득공제(300만원 한도) 혜택 등을 최대한 누릴 수 있도록 지원한다.

또한, 지자체가 지역사회의 저출생․고령화 문제에 대응해 특별공급 물량을 배정(기관추천 특별공급 범위 내)할 수 있도록 개선한다.

 

전세금반환․임대보증금 보증가입 기준은 무자본 갭투자 방지 등을 위해 그간 강화된 기준은 유지하면서 적용 세부기준을 구체화한다.

빌라 등 非아파트의 경우 보증 가입에 활용되는 주택가격은 공시가격 인정비율 140%를 우선 적용토록 하고, 담보인정비율도 90%를 적용하는 원칙도 견지한다. 다만, 임대인이 보증에 가입하려는 주택의 공시가격 등에 이의를 신청 하고 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에서 인정하는 경우에 한해, 해당 공사가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가(‘HUG 인정 감정가’)는 주택가격으로 사용할 수 있도록 허용한다.

 

HUG가 감정평가를 직접 의뢰하므로 감정평가 절차 등에 대해 공신력과 객관성을 보다 강화할 수 있고, 주택가격도 보증 당시 시세 등 개별 주택 특성에 맞게 산정 가능

 

이를 통해 임대인들은 임대보증금 반환 등 부담을 줄일 수 있고, 전세를 희망하는 임차인들도 임대인의 보증금 월세로 전환 요구 등 우려가 낮아져 전월세시장의 선순환체계 구축 등 안정화에 기여할 것으로 보인다. 공공분양 뉴:홈 나눔형은 수분양자가 거주의무기간 5년 이후에는 사인 간에도 거래(현재 공공환매만 가능)할 수 있도록 하여 거래불편을 해소한다.

 

현재 수분양자가 시세 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받고, 이후 주택 처분은 실제 시세 차익이 아닌 감정가 차익 70% 귀속 조건으로 LH 등에게 공공환매만 가능

기숙사형(공유형 주거시설) 매입임대주택도 최근 고령자 등 1인 가구의 증가를 고려하여 공급대상을 청년층에서 일반층(고령자 등)으로 확대할 계획이다.

공공주택사업자가 신축매입약정 방식으로 주택을 동별 또는 단지별로 매입하여 시설 운영기관에게 저렴하게 임대(시세 30% 수준, 최대 10년 거주 가능)


진현환 국토교통부 제1차관은 “현재 주거 환경과 맞지 않은, 국민을 불편 하게 하는 규제들은 신속히 개선하는 것이 바로 민생 현안”이라면서,

“제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정작업에 착수하고 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

또한, 진 차관은 “발표 정책들에 대한 실질적인 성과 확보를 위해서는 제도개선과 함께 현장 이행력이 무엇보다 중요”하다고 강조하면서, “정부 뿐만 아니라 3개 공공기관에서도 국민 주거안정을 실현한다는 높은 책임감을 가지고 선도적인 역할을 수행해 줄 것”을 당부하였다.


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